Τρίτη 24 Σεπτεμβρίου 2013

Εμπορική μίσθωση: Τι διάρκεια έχει και πότε λύεται;

Ενόψει των νέων αλλαγών που επέρχονται από την Κυβέρνηση στις εμπορικές μισθώσεις αναφορικά με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ενοικιαστών – επαγγελματιών και των
ιδιοκτητών των ακινήτων, σας παραθέτουμε το ισχύον νομοθετικό καθεστώς αναφορικά με το πόση διάρκεια έχει μια εμπορική – επαγγελματική μίσθωση, τι δικαιώματα έχουν οι συμβαλλόμενοι και σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να καταγγελθεί από τον ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη η μίσθωση.
Διάρκεια εμπορικής μίσθωσης:
Σύμφωνα με το άρθρο 5 του ΠΔ 34/1995 όπως τροποποιήθηκε, η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη ακόμη και, αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Οι προστατευτικές διατάξεις του προεδρικού διατάγματος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις του έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών.

Σύμφωνα με το άρθρο 60 του ανωτέρω ΠΔ, “σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 του παρόντος ΠΔ και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής, εάν δεν επιθυμεί περαιτέρω παράταση της διάρκειας της μίσθωσης, οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης είκοσι τεσσάρων (24) μηνών. Ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλλει την αποζημίωση του παρόντος άρθρου πριν από την απόδοση του μισθίου, αλλιώς ο μισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση."
(Με την παρ.16 άρθρ.7 Ν.2741/1999,ΦΕΚ Α 199/28.9.1999 ορίζεται ότι: "Τα άρθρα 60 και 61 του Π.Δ. 34/1995. όπως ίσχυαν πριν από την τροποποίησή τους με τον παρόντα νόμο, εξακολουθούν να εφαρμόζονται στις εκκρεμείς κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος δίκες").
Καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον εκμισθωτή:
Στην περίπτωση που ο μισθωτής δεν τηρεί ορθά τους όρους της μίσθωσης που συμφωνήθηκαν, ήτοι να μην καταβάλλει το μίσθωμα, να κάνει κακή χρήση του μισθίου κλπ, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και με την διαδικασία εξπρές να αιτηθεί από το δικαστήριο την διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου καθώς και την διαταγή πληρωμής μισθωμάτων, κοινοχρήστων, λογαριασμών κοινής ωφέλειας κλπ. Επιπλέον μπορεί να καταγγείλει σύμφωνα με το ΠΔ την μίσθωση για ιδιόχρηση, για ανοικοδόμηση, για δημιουργία κύριας κατοικίας κλπ.
Καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον επαγγελματία – μισθωτή:
Σύμφωνα με το άρθρο 17 του νόμου 3853/2010, με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α), «ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε της αποτελέσματα επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης.» Πριν από αυτήν την τροποποίηση ο μισθωτής μπορούσε μετά την πάροδο δύο (2) ετών από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση, τα δε αποτελέσματά της επέρχονταν μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτήν και ο μισθωτής όφειλε στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα των τεσσάρων (4) μηνών.
Καταγγελία για σπουδαίο λόγο:
Ωστόσο, η παραπάνω αποζημίωση δεν οφείλεται όταν ο μισθωτής καταγγείλει πρόωρα την μίσθωση για σπουδαίο λόγο. Σε περίπτωση ύπαρξης σπουδαίου λόγου προβλέπεται αυτοτελής λόγος καταγγελίας, οπότε ο μισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση (ΑΠ 861/99 ΕλλΔ 41/119).
Από τις διατάξεις των άρθ. 672, 766 και 588 ΑΚ, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου ότι, όταν συντρέχει σπουδαίος λόγος, επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής ενοχική σχέση, έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο το δικαίωμα καταγγελίας.
Η αρχή αυτή προκύπτει και από τα άρθ. 281 και 288 ΑΚ, που επιβάλλουν τα δικαιώματα γενικά και ειδικότερα τα ενοχικά να ασκούνται όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, παρέχουν δε στους συμβαλλομένους το δικαίωμα να καταγγείλουν τη διαρκή ενοχική σχέση, όταν, σύμφωνα με τις αρχές αυτές, καθίσταται υπέρμετρα δυσβάσταχτη η συνέχιση μέχρι τη λήξη της (Αστ. Γεωργιάδης: ΓενΕνοχΔ, 2000, § 27'.ΤΓ.2) είτε και για τα δύο μέρη είτε για το ένα από αυτά. Η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή κατ' αρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία.
Επίσης, σύμφωνα με την παρ. 2 του ανωτέρω ισχύοντος άρθρου 17, το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α) έχει ο μισθωτής ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995.
Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματα της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίση με το ποσόν ενός μισθώματος όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας.
Σύμφωνα με την παρ. 3 του ανωτέρω άρθρου, το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α) εφαρμόζεται, κατ` απόκλιση από το άρθρο 4 παρ. 1 περίπτωση θ` του π.δ. 34/1995, και για την καταγγελία από τον μισθωτή σύμβασης μίσθωσης ορισμένου χρόνου που έχει συναφθεί για τις δραστηριότητες των άρθρων 1 και 2 του π.δ. 34/1995 για ακίνητο που έχει χαρακτηριστεί ως διατηρητέο. Τα εδάφια 2 και 3 της παραγράφου 2 εφαρμόζονται αναλόγως.
Σύμφωνα με την παρ. 4, οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για καταγγελίες που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2013 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου.