Τετάρτη, 12 Ιουνίου 2013

Η άμυνα του Μισθωτή - Του Κωνσταντίνου Τζίκα

Η άμυνα του Μισθωτή
Την στιγμή που η οικονομία της χώρας μας βυθίζεται ολοένα και περισσότερο στην ύφεση, την στιγμή που η ανεργία μέρα με την ημέρα καταρρίπτει κάθε νέο ρεκόρ, ο μισθωτής εκτός από τα συνεχόμενα φοροεισπρακτικά μέτρα που αντιμετωπίζει καθημερινά με κάθε δυσκολία, βρίσκεται αντιμέτωπος και με τον εκμισθωτή – ιδιοκτήτη του ακινήτου όπου διαμένει όταν αδυνατεί να εκπληρώσει της υποχρεώσεις που απορρέουν από την μεταξύ τους μισθωτική σχέση. Το πρόβλημα γνωστό, η καθυστέρηση καταβολής των μισθωμάτων, η οποία μπορεί πολλές φορές να μην οφείλεται σε δυστροπία αλλά σε πραγματική αδυναμία του ενοικιαστή εξαιτίας των δυσβάστακτων οικονομικών συνθηκών, οδηγεί πάρα ταύτα τον εκμισθωτή του ακινήτου να κοινοποιήσει αρχικά στον μισθωτή εξώδικη όχληση προκειμένου να του καταβάλει εντός (15) δέκα πέντε ημερών τα οφειλόμενα μισθώματα και αν τελικώς δεν του τα καταβάλει, να καταθέσει αίτηση στο καθ’ύλην και κατά τόπο αρμόδιο δικαστήριο και να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου του.

Ο μισθωτής, από την στιγμή που θα του επιδοθεί αντίγραφο εξ απογράφου με επιταγή της εκτέλεση της διαταγής, αφού συμβουλευθεί τον δικηγόρο του δικαιούται εντός δεκαπέντε εργάσιμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της ανωτέρω διαταγής.
Πως μπορεί όμως να αντιμετωπισθεί μια διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου στην οποία σωρεύεται και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα; To ερώτημα αυτό προβληματίζει κάθε ενδιαφερόμενο ενοικιαστή μέχρι να βρεθεί η λύση.
Από την στιγμή που ο ενοικιαστής δώσει την εντολή στον δικηγόρο του να συντάξει ανακοπή κατά της ανωτέρω διαταγής με τα όσα ζητάει σ’αυτήν ο ιδιοκτήτης, ο νομικός θα πρέπει αρχικά να ελέγξει κατά πόσο πληρούνται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις έκδοσης της συγκεκριμένης διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου καθώς και του αιτήματος καταδίκης για χρηματική απαίτηση από τα οφειλόμενα μισθώματα κλπ.
Έπειτα από την μελέτη του δικογράφου της ανωτέρω διαταγής, θα πρέπει ο πληρεξούσιος δικηγόρος να ανεύρει και να εκθέσει στο δικόγραφο της ανακοπής όλους εκείνους της βάσιμους λόγους που θα μπορούσαν να ευδοκιμήσουν ως λόγοι ανακοπής και να οδηγήσουν τελικώς στην ακύρωση της διαταγής απόδοσης του μισθίου και τον μισθωτή πίσω στο μίσθιο.
Οι προϋποθέσεις ευδοκίμησης της ανακοπής μεταξύ άλλων συνίστανται στα εξής σημεία:
       I.            Να μην υπάρχει ενεργής μίσθωση. Ο βασικότερος από της λόγους ανακοπής που θα μπορούσε να προβληθεί στο δικόγραφο και να ευδοκιμήσει κατά την συζήτηση της ανακοπής με συνέπεια την απόρριψή της είναι να έχει λυθεί η μίσθωση. Αυτό μπορεί να συμβεί μεταξύ άλλων εάν έχει καταγγελθεί η μισθωτική σύμβαση είτε από το ένα συμβαλλόμενο μέρος είτε από το άλλο και ασφαλώς εάν έχει λήξει η μίσθωση από το μισθωτήριο.
     II.            Η αδυναμία καταβολής του μισθώματος να μην οφείλεται σε δυστροπία, αλλά σε κάποιον άλλο σπουδαίο λόγο. Αν ο εκμισθωτής προέβη στην έκδοση διαταγής πληρωμής με τον ισχυρισμό ότι ο μισθωτής δεν κατέβαλλε το μίσθωμα κατά την ημερομηνία που συμφωνήθηκε μεταξύ τους, το γεγονός αυτό μπορεί να αποτελέσει λόγο ανακοπής για τον μισθωτή.
  III.            Μη τήρηση ουσιαστικών προϋποθέσεων στο δικόγραφο της διαταγής απόδοσης μισθίου. Η αίτηση πρέπει να είναι πλήρης. Αν λείπει έστω και ένα στοιχείο ουσιώδες, τότε μπορεί να αποτελέσει λόγω ανακοπής για τον ενοικιαστή, εάν προβληθεί ασφαλώς στο δικόγραφο της ανακοπής.
   IV.            Επίδοση της διαταγής απόδοσης του μισθίου στην αλλοδαπή ή ως αγνώστου διαμονής.  Έναν ακόμη λόγο ευδοκίμησης της ανακοπής αποτελεί και η επίδοση της διαταγής εις την αλλοδαπή ή ως αγνώστου διαμονής. Αν βέβαια τύχει ελέγχου από τον δικαστή αυτή η παρατυπία, τότε κινδυνεύει η διαταγή απόδοσης να μην εκδοθεί.   

*Ο Κωνσταντίνος Τζίκας είναι Δικηγόρος & Διαπιστευμένος διαμεσολαβητής